第447章 槓桿的魔力（1/2）

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车厢里的空气仿佛停止了流动，只有雪茄燃烧的细微“嘶嘶”声。

陈遇欢夹著雪茄的手僵在半空，淡蓝色的烟雾在他那张保养得宜的脸上氤氳。他没有看张明远，而是死死盯著车窗外飞速倒退的行道树，胸膛的起伏频率肉眼可见地加快。

“明远……”陈遇欢猛地转过头，声音乾涩，像是在极力压抑著某种狂热的情绪，“你知不知道你刚才那番话，要是漏出去半个字，大川市那些地產老板能活吞了你”

“所以，这个消息，目前只有你我二人知道。”

张明远身子微微前倾，像一个在牌桌上亮出同花顺的赌徒，眼神中透著一种令人胆寒的平静与诱惑：

“陈少，帐我已经帮你算到骨头缝里了。经开区现在是一片长满芦苇的烂泥塘，地价便宜得像白菜。但只要市委的『税收洼地』政策一出，全国各地的皮包公司、物流结算中心就会像闻到血腥味的鯊鱼一样涌进来！”

张明远用手指在真皮扶手上重重地叩击著，每一下都敲在陈遇欢的贪婪神经上：

“有企业，就有流水；有流水，市里就有政绩去应付省里的验收！为了保住这块牌子，市委绝对会不遗余力地把最好的医院、最牛的重点高中、甚至一些行政单位，全都往经开区搬！”

“到那时候，经开区就不是工业园了，它是整个大川市未来的政治中心和富人区！你现在用『代建七通一平』的名义去抄底拿地，等规划图一掛出来，你手里的荒地立刻就能翻十倍、甚至二十倍的溢价！”

“这已经不是在做生意了，陈少。”张明远盯著他，“这叫『印钞』。”

“呼——”

陈遇欢猛地吐出一大口浓烟，將剩下的半截雪茄狠狠摁灭在车载菸灰缸里。他用力搓了搓脸，试图让自己那颗快要跳出嗓子眼的心臟平復下来。

“明远，你这张饼画得太香了，香得我恨不得现在就给老爷子打电话。”

陈遇欢苦笑了一声，像是一头被困在笼子里的猛兽，语气里透著深深的无力感：

“可你算漏了最致命的一环——钱！”

他转过身，直视张明远的眼睛，毫不避讳地揭开了陈氏地產这头看似庞然大物、实则已经千疮百孔的软肋：

“你以为陈氏地產真的財大气粗，能隨便拿出几个亿的现金去搞基建吗”

“我跟你交个底吧。”陈遇欢嘆了口气，靠在椅背上，像泄了气的皮球，“陈氏在省城目前有四个高端楼盘同时在建，再加上平安广场等商业地產盘子，前期的土地出让金和建安成本，已经砸进去了十二个亿！这还是不带装修的！”

“再加上清水县龙腾新区那个bot项目，首期垫资两个半亿。明远，这十四五个亿的盘子，已经把陈氏的现金流抽得一乾二净了！我现在连下个月给农民工结工程款的钱，都是咬著牙从牙缝里抠出来的！”

在2003年，房地產行业虽然已经开始起步，但很多老一辈的地產商，依然保留著传统的经营思维。

陈氏地產的创始人陈醒老爷子，就是最典型的代表。他当年是靠著在老城区盖集资房、做小包工头起家的，一步一个脚印，靠著信誉和工程质量把陈氏做成了大川市的龙头。

老爷子有一句名言：“有多大脚，穿多大鞋；兜里有多少米，就吃多少饭。”

这种稳健的作风，让陈氏在97年亚洲金融风暴和前两年的宏观调控中稳如泰山。但在如今这个房地產即將迎来狂飆突进、资本为王的时代，这种“不负债、少贷款”的模式，却成了一条致命的绞索。

陈遇欢接手陈氏后，虽然极力想摆脱这种小农思维，但在董事会那帮跟著老爷子打天下的老元老掣肘下，陈氏的资產负债率依然低得可怜。

在外界看来，陈氏是腰缠万贯的大富豪；但在行內人眼里，陈氏的现金储备，实际上连一家规模小一半的激进型房企都不如。

“拿几个亿去填大川市经开区那个深不见底的窟窿”

陈遇欢摇了摇头，满脸苦涩，“明远，不是我不想吃这块肉，是我真的咬不动了。再借钱，董事会那帮老头子能直接罢免了我。”

张明远安静地听完陈遇欢的倒苦水，缓缓开口。

“陈少，老爷子的稳健，在过去是护城河。但在未来二十年的房地產市场里，那是作茧自缚。”

张明远伸手从旁边的小冰箱里拿出一瓶冰镇依云，拧开递给陈遇欢。

“谁告诉你，搞房地產，必须要用自己的钱了”

陈遇欢接过水，愣了一下：“不用自己的钱那用谁的银行的贷款额度早就批满了，我拿什么去贷”

“用『別人的钱』啊。”

张明远像一个来自未来的商业恶魔，开始向这位2003年的土著资本家，展示后世那些房地產巨头们赖以称霸的“核武器”——高槓桿与资金空转术。

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