第202章 微软要进军即时通信（1/2）

下午三点，孙国富准时推开包厢的门。

他五十多岁，身材微胖，穿着深蓝色夹克，手里拿着一个黑色皮包。看到凌云已经在里面，他快走两步，伸出手。

“凌总，久等久等。”

“孙叔，请坐。”凌云起身握手。

服务员进来倒茶，是茉莉花茶，香气很快弥漫开来。孙国富从皮包里拿出一个卷尺，一个笔记本，还有几支不同颜色的笔。

“孙鹏跟我说了，三百亩地。”他开门见山，“在软件园旁边对吧？那块地我知道，原来规划给合资厂的，地势平整，没什么拆迁问题。”

“对。”凌云从公文包里拿出一张更详细的草图，铺在桌上，“我的设想是这样。”

孙国富戴上老花镜，俯身看图。

草图是手绘的，但比例很准。中间一栋高层建筑，标注“主楼，20层”。周围散布着八栋低层建筑，标注“研发楼A-H，3-5层”。地下部分画了虚线，写“车库三层”。地面区域大面积留白，标注“绿地，70%”。

“绿地比例这么高？”孙国富用红笔圈出那个数字，“按规定，绿地率35%就够了。”

“我要70%。”凌云说，“楼不要密，人要舒服。研发人员需要安静的环境，需要能散步的地方，需要能看到绿色。”

“那建筑面积会受影响。”孙国富用计算器按了几下，“三百亩，二十万平方米。按70%绿地，可建设用地只有六万平米。再扣除道路、广场，实际建筑占地大概四万平米。如果全部建满……”

“不建满。”凌云指着草图，“研发楼间距要大，每栋楼前后都要有庭院。主楼前面留广场，可以做活动场地。”

孙国富在笔记本上飞快计算。他写字很用力，笔尖划得纸沙沙响。

“这样算下来，总建筑面积大概……十五万平米。”他抬头，“比正常开发少了至少五万平米，意味着投资回报率低很多。”

“我不是开发商，我是自用。”凌云说，“要的是环境，不是容积率。”

孙国富点点头，又看了会儿图。

“地下三层车库，为什么做这么多层？按你的建筑面积，两层足够了。”

“预留。”凌云说，“未来车辆会越来越多。而且地下空间可以做设备间、仓库、甚至数据中心。挖深一点，一次到位。”

“成本会增加。”孙国富在“地下三层”旁边写了个数字，“每多挖一层，单方造价增加约15%。三层比两层贵30%。”

“该花的钱要花。”

孙国富放下笔，喝了口茶。

“凌总，我直说啊。”他看着凌云，“你这个方案，按现在济南的建筑成本，一平米一千二到一千五。十五万平米，建筑成本一亿八到两亿二。加上地下车库、绿化、智能化系统、精装修，总造价可能要两个五千万到三个亿。这还不算土地款。”

“我知道。”

“你账上有这么多钱？”

“分期付。”凌云说，“土地款已经谈好分期三年。建筑款按工程进度付，明年开工，后年底竣工，付款周期两年。资金压力可控。”

孙国富沉默了一会儿，翻到笔记本新的一页。

“那我说说我的想法。”他拿起蓝笔，“主楼二十层，我建议做钢结构。虽然比混凝土贵一点，但施工快，得房率高，而且有现代感。研发楼用框架结构就行，省钱。”

“可以。”

“外立面，我建议用玻璃幕墙加铝板。现在深圳、上海的新建写字楼都用这种，气派，也符合科技公司的形象。”

“不要全玻璃。”凌云说，“能耗太高。南向用玻璃，北向和西向用保温材料，窗户要做内遮阳。”

“那外观可能不够统一……”

“功能优先。”凌云说，“我们要的是员工在里面工作舒服，不是外面看着好看。”

孙国富在笔记本上记下：“外立面分区设计”。

“智能化系统呢？”他问，“要不要做楼宇自控？空调、照明、安防集中控制？”

“要。”凌云说，“而且要预留接口，未来可以接入我们的星辰系统。我要能做到在办公室电脑上，就能控制整栋楼的能耗。”

“这个……现在国内案例不多。”

“那就做第一个。”

孙国富又记了一笔。

“还有，”凌云补充，“所有楼层预留千兆网线，每间办公室至少四个网络接口。弱电井要够大，方便未来升级。”

“千兆？”孙国富抬起头，“现在10兆网都算快了。”

“未来会需要。”

“好吧。”孙国富写完，看了看表，“凌总，这样，我回去让设计院出一版概念方案。大概两周时间。到时候我们再碰，细化。”

“可以。”

“设计费……”

“按市场价。”凌云说，“但要求你们最好的团队。主设计师我要见，要能理解我的想法。”

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