第416章 长租公寓构蓝图（1/2）

我盯着电脑屏幕，光标在“长租公寓”四个字后面闪着。

刚才那通电话打完，助理说王强明天上午十点准时到。我知道他等这个项目很久了。街道办的人最怕年底没亮点，可我也不能只为了进简报就瞎上马。得有个能立住的模式，不然迟早被反咬一口。

我打开会议室门的时候，团队已经坐好了。张维抱着笔记本，林晓雯手里拿着笔和本子，赵阳手机贴在桌边充着电，王磊在翻一份旧文件，周涛则把日程表调了出来。

我没坐下，直接走到投影前。

“我们不卖地了。”我说。

五个人都抬头看我。

“江城和临安那两块地的意向书作废了，广南这块也不走普通出让流程。我要把它们变成试点项目——长租公寓。”

张维第一个开口：“你是说持有运营？不是开发销售？”

“对。”我说，“我们不靠房价涨赚钱，靠租金和服务赚稳定现金流。”

林晓雯皱眉：“现在房企谁还敢拿地做租赁？回本周期太长。”

“所以别人才想不到。”我说，“他们想逼我们甩包袱，我们就把包袱变成阵地。”

我把文档推到大屏幕上。

第一行写着：**项目定位——与政府联合推动青年安居计划，首批试点落地广南城西街道。**

“听好了。”我说，“这不是副业，是反击。对手用资本压我们出局，我们就用模式创新改规则。他们买地是为了囤，我们做公寓是为了住；他们拼的是谁钱多，我们拼的是谁活得久。”

赵阳举手：“但现在年轻人租房最怕什么？合同乱改、房东收房、维修拖沓，还有合租人素质参差。”

“那就从这些痛点下手。”我说，“我们要做的不是‘还能接受’的出租屋，而是让年轻人愿意长期住下来的家。”

王磊点头：“如果真能做到标准化运营，其实政策上有支持。去年市里发过文件，鼓励企业参与保障性租赁住房建设，拿地有优惠，税费也能减免。”

“就是这条路。”我说，“我们不出售，只运营。资产留在手里，现金流慢慢回。他们想围剿我们，就得一直盯着二手市场；而我们已经跑到下一局了。”

张维开始算账：“按每套月租两千五，入住率八成算，五年回本可能勉强，但十年就是纯收益。关键是前期投入能不能压下来。”

“改造成本必须控制。”我说，“单间面积不超过三十平，带独立卫浴，配智能门锁和水电远程管理。公共区域设共享厨房、洗衣房和活动室。装修用标准模块，工厂预制，现场组装，缩短工期。”

林晓雯马上画了个草图：“走廊两边对称布局，中间设公共区，电梯楼梯放在末端。一栋楼三百间，分批次翻新，不影响整体运营。”

“租金要比周边低百分之十五。”我说，“不是做慈善，是要形成规模优势。价格打下去，别人就没法跟。等住的人多了，社区氛围起来，自然有人愿意多付一点留在这儿。”

赵阳记下一条：“Z世代看重安全感和归属感。我们可以搞住户委员会，每月组织活动，比如观影夜、技能交换课，甚至帮大家对接本地就业信息。”

“很好。”我说，“再加一条：所有房源接入企业大学实习系统。应届生来这儿住，企业提供通勤班车，优先录用。”

周涛开始列任务：“那我们现在要做什么？”

“三项工作。”我说，“第一，一周内完成全国二十个重点城市青年租房成本调研，重点看一线城市近郊和二线城市核心区的价差与空置率。”

张维点头：“我能拉几个高校学生帮忙问卷，再抓取租房平台数据交叉验证。”

“第二。”我说，“梳理公司名下所有闲置物业，包括未开发地块上的临时建筑、老办公楼、仓库厂房，看看哪些适合改造成公寓。”

王磊翻开资料：“广南那块地旁边就有个旧物流中心，产权清晰，水电齐全，改造难度小。”

“第三。”我说，“设计初步产品模型。明天我要看到户型图、租金测算、装修标准和运营流程草案。”

林晓雯问：“要不要先做个样板间？”

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