第230章 课 万科困局启示录：价值投资视角下的风险与机遇（2/2）
“当然不是！”和蔼教授笑着摇头，“我们可以从三个方向寻找机会。第一类是国企背景的优质企业，比如保利发展、首开股份，它们能参与城市更新，资金压力小，业绩稳定；第二类是民营龙头，比如滨江集团、龙湖集团，它们管理高效，聚焦主业，能保持盈利；第三类是不动产投资信托基金（REITs），消费基础设施和产业园区类REITs，2025年有不少涨幅超50%，是很好的替代选择。”
他强调：“价值投资的核心是‘不懂不碰’，安全边际是第一原则。投资房地产股，不能再看过去的规模和名气，而要看它的现金流、盈利能力和竞争护城河。就像巴菲特说的，‘别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧’，但前提是你真的看懂了企业的价值。”
周游问道：“教授，为什么很多投资者明明知道万科基本面恶化，还会跟风买入？这是不是一种心理误区？”
“这就是投资心理学里的‘从众心理’和‘侥幸心理’，”和蔼教授解释道，“很多人看到股价暴跌，就觉得‘抄底’的机会来了，却不分析企业的基本面有没有改善。还有人跟着别人买卖，觉得‘大家都买肯定没问题’，结果往往被套。价值投资要求我们‘独立思考’，不被市场情绪左右，只看企业的内在价值。”
他分享了三个核心观点：“第一，企业的风险本质是价值的透支，万科的困境不是一天造成的，而是战略、管理、运营多方面问题的累积；第二，投资的恐惧源于认知的不足，如果你真的看懂了企业的现金流和盈利能力，就不会被短期波动吓倒；第三，行业的机会在于分化，衰退期往往是优质企业脱颖而出的时机。”
秦易补充道：“教授，这也符合易经‘穷则变，变则通，通则久’的道理。房地产行业从高速增长进入萎缩期，这是‘穷’；优质企业通过聚焦主业、改善管理实现转型，这是‘变’；最终实现可持续发展，这是‘通’。万科如果能及时变革，还有机会‘通则久’；如果继续墨守成规，只会越陷越深。”
和蔼教授点头：“秦易说得很对。从哲学角度看，任何行业都有生命周期，企业的发展也不可能一帆风顺。价值投资的智慧，就是在周期波动中，识别那些真正有护城河、能持续创造价值的企业。万科的案例告诉我们，即使是行业龙头，如果背离了价值规律，也会陷入困境；而那些坚守本质、顺应趋势的企业，总能穿越周期。”
他最后总结道：“今天我们从万科的困局，聊到价值投资的逻辑，再到房地产行业的机遇。我给大家分享三句经典语录，希望能帮大家建立理性的投资思维：
1.投资的本质是买公司，不是买股票；短期波动是情绪的游戏，长期价值才是财富的根基。
2.易经讲‘时位之辨’，投资要顺势而为，背离行业趋势和企业本质的投机，终将被市场惩罚。
3.安全边际是价值投资的生命线，不懂不碰、不借钱投资、不追逐短期热点，才能行稳致远。”
（教授话音刚落，教室里响起热烈的掌声。叶寒低头看着笔记本上的要点，脸上的焦虑渐渐消散——原来投资的关键，是穿透情绪看本质，用理性对抗恐惧。）
结尾考题与互动
和蔼教授：课程的最后，给大家留一道思考题——结合本堂课所学的价值投资哲学、易经周期智慧及投资心理学，如果你是一位手握50万资金的投资者，面对当前房地产行业的分化格局，你会选择投资万科股票、优质房企（如首开股份）还是REITs产品？请说明你的选择理由，以及如何控制投资风险。
（六位学生纷纷拿出笔，在笔记本上认真书写，教室里只剩下笔尖划过纸张的沙沙声，每个人都在结合课程所学，构建自己的投资逻辑。）
和蔼教授：这堂关于万科困局与价值投资的思辨课就到这里啦！如果大家觉得收获满满，别忘了点赞分享，让更多人看懂市场波动背后的本质。下节课，我们将深入探讨REITs投资的底层逻辑与实操方法，聊聊如何在不动产领域实现稳健收益。想知道哪些REITs值得关注？想了解如何规避REITs投资的潜在风险？关注我，下节课不见不散！
★课堂总结:
本堂课以万科债务危机引发的股债双杀事件为切入点，融合价值投资哲学、易经周期智慧与投资心理学，从三维度剖析万科困局的核心原因，解读房地产行业分化趋势下的投资风险与机遇。
课程首先梳理万科的风险现状：2025年11月万科因20亿元债券申请展期，引发多只债券单日跌幅超57%、A股与港股同步大跌，叠加2025-2026年债务偿还高峰，市场担忧其步恒大后尘。从数据看，万科资产负债率73.51%虽呈下降趋势，但净负债率高达98.8%，远超行业60%-70%的水平；有息负债3629.3亿元，货币资金仅656.8亿元，偿债缺口巨大，且2024年至2025年前三季度累计亏损超769亿，经营活动现金流净额为负，短期流动性风险突出。
接着从竞争实力、管理效率、运营效益三维度拆解万科困境的根源：在竞争实力上，房地产行业持续萎缩，全国商品房销售面积、销售额及开发投资均呈下滑态势，万科操盘金额与面积排名下滑，与保利发展等头部企业差距拉大，营收与亏损数据远逊于同行；在管理效率上，万科自2018年起偏离核心的住宅开发主业，盲目扩张商业、旅游地产，且10个月内两度更换董事长，管理层动荡导致战略执行变形；在运营效益上，公司营收持续下滑、亏损扩大，净负债率高企，现金流紧张，债务到期压力大，成为市场恐慌的核心诱因。
从跨学科视角解读市场与企业的运行逻辑：易经层面，万科当前处于“否卦”，行业萎缩的“天”与自身战略摇摆的“地”形成“天地不交”的困局，违背了“时位之辨”的规律；价值投资层面，万科背离了“能力圈、对的人、安全边际”三大基石，基本面恶化导致股价从高点累计下跌87%，是价格向价值回归的必然结果；投资心理学层面，市场对万科的恐慌源于“从众心理”与“恒大前车之鉴的情绪传导”，短期股价波动是投资者情绪的“投票器”，而非企业价值的“称重机”。
课程进一步分析房地产行业的分化机遇与投资策略：并非所有房企都丧失投资价值，A股85家房企中43家实现盈利，首开股份营收大增60.31%、股价上涨128%，滨江集团净利润增长46.6%，印证了“业绩驱动股价”的价值规律。值得关注的投资方向有三类：一是保利发展等国企背景房企，依托城市更新业务实现稳健增长；二是滨江集团、龙湖集团等优质民企，凭借高效管理保持盈利；三是消费基础设施、产业园区领域的公募REITs，成为房地产投资的优质替代选择。
课程最后强调，万科短期风险虽大，但尚未到资不抵债的绝境，债务重组或为其争取缓冲时间，未来转机取决于能否聚焦主业、改善现金流。对于投资者而言，需摒弃“看名气、炒概念”的投机思维，坚持“不懂不碰、安全边际优先”的价值投资原则，穿透市场情绪波动，聚焦企业核心的现金流、盈利能力与护城河，才能在行业分化中规避风险、把握机遇。